"รายละเอียดการทำสัญญาจะซื้อจะขายขั้นพื้นฐาน"
บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นชาวบ้านทั่วไปซื้อขายกัน ก็อาจใช้วิธีตกลงกันด้วยวาจาแบบง่ายๆ
ตามประสาชาวบ้าน แล้วนัดไปเจอกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินกันที่นั่นเลย
ซึ่งหากฝ่ายใดเกิดงอแง ก็จะคุยกันไม่รู้เรื่องและอาจนำไปสู่ความขัดแย้งที่บานปลายได้ การตกลงจะซื้อขายกันทุกครั้ง
จึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดจากการเข้าใจผิดในเงื่อนไขของการซื้อขาย
ข้อตกลงของผู้จะซื้อและผู้จะขายที่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรนี้เรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งหากชาวบ้านทั่วไป
จะทำกันเองก็น่าจะได้ เพียงแต่ให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงอย่างครบถ้วน เราลองมาดูกันว่า หากจะทำสัญญาแบบ
ง่ายๆ ขั้นพื้นฐาน ที่ไม่ซับซ้อนและเข้าใจง่ายนั้น ควรจะมีประเด็นอะไรบ้าง
1.ชื่อของคู่สัญญาทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย เขียนชื่อและนามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยชื่อผู้จะขายจะต้องเป็น
ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งคน จะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนลงในสัญญา
ทั้งหมด ส่วนผู้จะซื้อจะใช้ชื่อกี่คนก็ได้
2.ทรัพย์สินที่ตกลงจะซื้อขาย จะต้องระบุให้ชัดเจนว่าตกลงจะซื้อขายทรัพย์สินอะไรเช่น ที่ดินเนื้อที่ 200 ตรว.
หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วยเช่น พร้อมบ้าน 2 ชั้น เลขที่132 โฉนดเลขที่............
เลขที่ดิน........... ตั้งอยู่ที่แขวง........... เขต........... จังหวัด...........
3.ส่วนอื่นๆ ที่รวมอยู่ในการซื้อขาย เช่นปั้มน้ำ – แท้งค์น้ำ - มิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า / โทรศัพท์ – แอร์ - เครื่องทำน้ำอุ่น-
บิ้วท์อิน-เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ หากมีการตกลงขายรวม ให้ระบุของแต่ละรายการลงในสัญญาทั้งหมด
4.ราคาที่ตกลงจะซื้อขาย จะระบุเป็นตัวเลขซื้อขายเหมารวมทั้งหมด หรือจะซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวาก็ได้
( ในกรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน )
5.เงินมัดจำการตกลงจะซื้อ ผู้จะซื้อจะต้องวางเงินมัดจำหรือเงินประกันการตกลงจะซื้อทรัพย์
สินให้แก่ผู้จะขาย เพื่อยืนยันว่าซื้อแน่ ส่วนจำนวนเงินมัดจำที่จะวางกันนั้น จะอยู่ในช่วงประมาณ 5 – 20 %
ของราคาที่ตกลงจะซื้อขายกัน ตามแต่จะตกลงกัน
6.กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมักจะทำในวันและเวลาเดียวกันกับการชำระเงินค่าซื้อขายในส่วนที่เหลือทั้งหมด
ให้กำหนดเวลาโดยดูจากความสะดวกและจำเป็นของทั้งสองฝ่าย หากผู้จะซื้อไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารก็สามารถนัด
โอนกรรมสิทธิ์ในเวลาสั้นๆ ไม่เกิน 30 วัน แต่หากต้องกู้เงินก็อาจขอเวลาออกไปเป็น 60 วัน หรือนานกว่านั้น
แล้วแต่จะตกลงกัน
7.ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี มักจะมีคำถามเสมอว่า ฝ่ายใดควรรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน
ก็คงต้องมาดูว่าค่าใช้จ่ายตรงนี้มีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียม 2%, ค่าอากรแสตมป์0.5%, ภาษีเงินได้คิดโดยใช้สูตรคำนวณ
ตามระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน และสุดท้ายคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ( ถ้าต้องเสียก็จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ )
หากพิจารณาดูจะเห็นได้ว่าภาระเรื่องภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะน่าจะตกแก่ผู้จะขาย ด้วยเจตนาของรัฐท่านที่อุตส่าห์
ตั้งชื่อภาษีของทั้งสองประเภท ซึ่งฟังดูไม่น่าจะเกี่ยวข้องกับผู้จะซื้อแม้แต่น้อย ส่วนค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์
อยู่ที่การตกลงกัน ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ผู้จะขายมักจะเป็นฝ่ายแบกรับไป
บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นชาวบ้านทั่วไปซื้อขายกัน ก็อาจใช้วิธีตกลงกันด้วยวาจาแบบง่ายๆ
ตามประสาชาวบ้าน แล้วนัดไปเจอกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินกันที่นั่นเลย
ซึ่งหากฝ่ายใดเกิดงอแง ก็จะคุยกันไม่รู้เรื่องและอาจนำไปสู่ความขัดแย้งที่บานปลายได้ การตกลงจะซื้อขายกันทุกครั้ง
จึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดจากการเข้าใจผิดในเงื่อนไขของการซื้อขาย
ข้อตกลงของผู้จะซื้อและผู้จะขายที่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรนี้เรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งหากชาวบ้านทั่วไป
จะทำกันเองก็น่าจะได้ เพียงแต่ให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงอย่างครบถ้วน เราลองมาดูกันว่า หากจะทำสัญญาแบบ
ง่ายๆ ขั้นพื้นฐาน ที่ไม่ซับซ้อนและเข้าใจง่ายนั้น ควรจะมีประเด็นอะไรบ้าง
1.ชื่อของคู่สัญญาทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย เขียนชื่อและนามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยชื่อผู้จะขายจะต้องเป็น
ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งคน จะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนลงในสัญญา
ทั้งหมด ส่วนผู้จะซื้อจะใช้ชื่อกี่คนก็ได้
2.ทรัพย์สินที่ตกลงจะซื้อขาย จะต้องระบุให้ชัดเจนว่าตกลงจะซื้อขายทรัพย์สินอะไรเช่น ที่ดินเนื้อที่ 200 ตรว.
หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วยเช่น พร้อมบ้าน 2 ชั้น เลขที่132 โฉนดเลขที่............
เลขที่ดิน........... ตั้งอยู่ที่แขวง........... เขต........... จังหวัด...........
3.ส่วนอื่นๆ ที่รวมอยู่ในการซื้อขาย เช่นปั้มน้ำ – แท้งค์น้ำ - มิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า / โทรศัพท์ – แอร์ - เครื่องทำน้ำอุ่น-
บิ้วท์อิน-เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ หากมีการตกลงขายรวม ให้ระบุของแต่ละรายการลงในสัญญาทั้งหมด
4.ราคาที่ตกลงจะซื้อขาย จะระบุเป็นตัวเลขซื้อขายเหมารวมทั้งหมด หรือจะซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวาก็ได้
( ในกรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน )
5.เงินมัดจำการตกลงจะซื้อ ผู้จะซื้อจะต้องวางเงินมัดจำหรือเงินประกันการตกลงจะซื้อทรัพย์
สินให้แก่ผู้จะขาย เพื่อยืนยันว่าซื้อแน่ ส่วนจำนวนเงินมัดจำที่จะวางกันนั้น จะอยู่ในช่วงประมาณ 5 – 20 %
ของราคาที่ตกลงจะซื้อขายกัน ตามแต่จะตกลงกัน
6.กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมักจะทำในวันและเวลาเดียวกันกับการชำระเงินค่าซื้อขายในส่วนที่เหลือทั้งหมด
ให้กำหนดเวลาโดยดูจากความสะดวกและจำเป็นของทั้งสองฝ่าย หากผู้จะซื้อไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารก็สามารถนัด
โอนกรรมสิทธิ์ในเวลาสั้นๆ ไม่เกิน 30 วัน แต่หากต้องกู้เงินก็อาจขอเวลาออกไปเป็น 60 วัน หรือนานกว่านั้น
แล้วแต่จะตกลงกัน
7.ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี มักจะมีคำถามเสมอว่า ฝ่ายใดควรรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน
ก็คงต้องมาดูว่าค่าใช้จ่ายตรงนี้มีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียม 2%, ค่าอากรแสตมป์0.5%, ภาษีเงินได้คิดโดยใช้สูตรคำนวณ
ตามระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน และสุดท้ายคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ( ถ้าต้องเสียก็จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ )
หากพิจารณาดูจะเห็นได้ว่าภาระเรื่องภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะน่าจะตกแก่ผู้จะขาย ด้วยเจตนาของรัฐท่านที่อุตส่าห์
ตั้งชื่อภาษีของทั้งสองประเภท ซึ่งฟังดูไม่น่าจะเกี่ยวข้องกับผู้จะซื้อแม้แต่น้อย ส่วนค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์
อยู่ที่การตกลงกัน ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ผู้จะขายมักจะเป็นฝ่ายแบกรับไป
Credit by....www.topbaan.com
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น